ARAH KITA | ARAH DESTINASI | ARAH POLITIK | ARAH DESA | SCHOLAE

Hunian di Kawasan Selatan, Masih Andalkan Transportasi Massal

Kamis , 03 Oktober 2019 | 09:25
Hunian di Kawasan Selatan, Masih Andalkan Transportasi Massal
Transportasi massal marak di selatan Ibu Kota (Net)

JAKARTA, ARAHPROPERTI.COM - Pengaruh gaya hidup, kepraktisan transportasi, dan menghindari keriuhan Ibu Kota yang bisa mengganggu ritme kerja, membuat kaum urban tetap memilih hunian vertikal. Umumnya masih mengincar daerah selatan kota Jakarta, sebagai tempat kediaman. Didukungan kemudahan transportasi.

Hampir semua properti merupakan hunian vertikal yang dikembangkan dengan konsep Transit Oriented Development (TOD), atau setidaknya masih dalam radius 800 meter dari simpul transportasi massal tersebut.

Keberadaan transportasi massal yang lebih lengkap dibandingkan wilayah lain di Jakarta, memang membuat hunian di kawasan selatan tetap jadi incaran nomor wahid buat menetap. Mulai dari Kereta Rel Listrik (KRL) Commuter Line dan Mass Rapid Transit (MRT) atau Moda Raya Terpadu (MRT) Jakarta yang sudah beroperasi.

Menyusul nanti adalah Light Rail Transit atau Lintas Rel Terpadu (LRT). Keberadaan transportasi massal tersebut tentunya sangat berdampak besar terhadap perkembangan properti dan tanah di Jakarta Selatan.

Country Manager Rumah.com Marine Novita pernah mengatakan, keberadaan koridor transportasi baru atau perubahan sistem transportasi massal akan meningkatkan potensi investasi properti di suatu wilayah. Salah satunya, kata dia, adalah dengan terealisasinya MRT Jakarta Fase I, maka akan mendongkrak harga properti karena akan meningkatkan konektivitas, akses masyarakat, dan mengurangi waktu tempuh.

“Dengan beroperasinya MRT Jakarta Fase I, investasi di bidang properti, akan meningkat di sepanjang jalur MRT tersebut. Harga tanah dan aset properti di sekitar wilayah Jalan Thamrin, Sudirman, Blok M, Fatmawati dan TB Simatupang yang dilalui jalur MRT ini akan terdongrak. Sedangkan wilayah sekitar Lebak Bulus dan TB Simatupang bisa menjadi kawasan pusat niaga baru di Jakarta Selatan,” ujar Marine dalam keterangannya.

Marine melanjutkan, data Rumah.com Property Index menunjukkan rata-rata indeks harga per kuartal di DKI Jakarta sepanjang tahun 2018 adalah 122 poin, naik 4% dari indeks harga per kuartal rata-rata DKI Jakarta di 2017 (year on year).

Jika dibandingkan rata-rata indeks harga per kuartal DKI Jakarta, rata-rata indeks harga per kuartal Jakarta Selatan sebesar 149 poin, naik 5% dibandingkan tahun sebelumnya.

Kenaikan indeks di Jakarta Selatan diperkirakan akibat pembangunan MRT Jakarta Fase I. Selaras dengan kenaikan di Jakarta Selatan, daerah perbatasannya pun mengalami kenaikan yang sama. Tangerang Selatan mengalami kenaikan indeks sebesar 4% (yoy).

Perkembangan properti di Jakarta Selatan juga tak lepas dari faktor perkembangan properti di ruas jalan TB Simatupang, yang berubah menjadi kawasan bisnis baru.

Kemunculan gedung-gedung perkantoran baru diimbangi dengan munculnya hunian-hunian baru, khususnya apartemen. Sebut saja Arumaya, Izzara, Branz Simatupang, South Quarter ataupun Midtown Residence, yang terletak tepat di ruas jalan TB Simatupang.

Kemudian ada pula yang sedikit menjorok ke dalam, seperti Apple Residence di jalan Jatipadang. Untuk apartemen, harga unit studio-nya rata-rata sudah berada pada kisaran Rp 1 miliar ke atas.

Sementara rumah tapak lebih ke area pinggiran, seperti di sekitar Jagakarsa dan Lenteng Agung yang berbatasan dengan kawasan Depok, Jawa Barat. Ada pula beberapa perumahan lain yang tersebar di sekitar Bintaro yang berbatasan langsung dengan wilayah Tangerang Selatan.

Masih menurut data Rumah.com Property Index, rata-rata harga lahan apartemen di kawasan Gatot Subroto pada 2018 lalu telah berada pada kisaran Rp 30 juta-Rp 80 juta/m2. Harga yang tak jauh beda juga ditemukan di koridor TB Simatupang dan beberapa area lainnya.

Bahkan riset Leads Property Indonesia memperlihatkan tiga dari lima apartemen termahal di Jakarta berada di Jakarta Selatan. Seperti Sun and Moon Apartement di Kompleks The Dharmawangsa, Kebayoran Baru. Apartemen dibanderol seharga Rp 110 juta/m2, di luar pajak.

Selanjutnya, Langham Residence at District 8, Sudirman CBD yang dipasarkan dengan patokan harga Rp 98 juta/m2. Kemudian The Dharmawangsa Residence Tower 2, dilego dengan harga Rp 70 juta/m2.
Dampak Transportasi Massal

Lebih khusus untuk hunian vertikal yang sudah pasti berada di area-area yang lebih strategis. Bahkan disebut Central Business District (CBD), yakni koridor TB Simatupang juga Jalan Gatot Subroto hingga sebagian MT Haryono. Selain itu, juga tersebar di daerah Kemang, Pondok Indah, Kebagusan, Kalibata, Senopati, hingga Pejaten.

Tentunya, tidak lengkap tanpa menyebutkan nama-nama kawasan yang sudah beken, seperti Kuningan, Setiabudi, juga Sudirman yang berada di segitiga emas CBD Sudirman-Thamrin-Kuningan-Gatot Subroto.

Properti residensial banyak menyebar mengikuti pergerakan infrastruktur, utamanya transportasi massal. Beberapa telah ada dan akan dibangun di simpul-simpul stasiun Commuter Line, mulai dari Stasiun Manggarai hingga Tanjung Barat.

Hampir semuanya merupakan hunian vertikal yang dikembangkan dengan konsep Transit Oriented Development (TOD), atau setidaknya masih dalam radius 800 meter dari simpul transportasi massal tersebut.

PT PP Tbk bersiap membangun megaproyek TOD-nya di Stasiun Manggarai, dengan investasi ditaksir mencapai Rp 215 triliun. Kawasan terintegrasi ini akan dikembangkan di lahan seluas 60 hektar yang bahkan disebut akan menjadi ikon internasional. Meski kini masih terhambat pembebasan lahan, namun proyek dengan investasi jumbo tersebut tetap masuk dalam salah satu proyek prioritas PP.

Berlanjut di sekitar Stasiun Commuter Line Cawang ada proyek LRT City Tebet – The Premiere MTH yang dikembangkan oleh PT Adhi Commuter Properti (ACP). Proyek yang juga menempel dengan Stasiun LRT tersebut berada di Jalan MT Haryono yang merupakan entrance gate Jakarta.

The Premiere MTH merupakan bangunan mixed-use yang terdiri atas apartemen, office & commercial area dengan luas lahan 7.395 m2. Masih di koridor MT Haryono, ACP juga membangun proyek perkantoran MTH 27 Office Suite dengan nilai investasi Rp1,6 triliun.

Sementara di sekitar Stasiun Kalibata, sudah ada proyek existing, superblok Kalibata City yang dikembangkan oleh Agung Podomoro Land dan Synthesis Development. Di lokasi sekitar stasiun ini pula, Perumnas dan PT Kereta Api Indonesia (KAI) juga telah menyepakati kerjasama untuk membangun hunian TOD sebanyak 6.000 unit apartemen. Bahkan sinergi kedua BUMN ini juga diwujudkan di sekitar Stasiun Pasar Minggu dan Tanjung Barat.

Untuk proyek Mahata Tanjung Barat di titik 0 Stasiun Tanjung Barat, kini tengah memasuki fase konstruksi struktur atas. Saat ini sudah mencapai level 7 dari level basement. Mahata Tanjung Barat juga telah mengantongi IMB Fondasi di tahun 2018 dan IMB definitif, sehingga pengembang optimis progres konstruksi proyek Mahata Tanjung Barat akan selesai tepat waktu, yakni di semester kedua tahun 2020. Dengan begitu, proses serah terima secara bertahap akan dilakukan mulai pertengahan 2021.

Proyek dengan investasi sekitar Rp 720 miliar ini mendapat respons besar dari konsumen. Tercatat dua tower sudah hampir rampung terjual. Tower subsidi sudah sold out dan tower komersil mencapai lebih dari 85 persen.

“Saat ini kami meluncurkan tower komersial berikutnya, dengan total hunian sekitar 440 unit yang dipasarkan mulai harga Rp 500 jutaan,” ujar Anna Kunti, Direktur Pemasaran Perum Perumnas, akhir Juli lalu.

Persis di seberang Stasiun Tanjung Barat juga tengah dikembangkan proyek mixed use Southgate Residence oleh Sinar Mas Land (SML). Southgate dibangun di lahan seluas 5,4 hektar dengan nilai investasi sebesar Rp 3,2 triliun, mengusung konsep “where urban luxury meets green living”.

Southgate terdiri dari 2 tower hunian strata title yang merangkum sekitar 500 unit. Lokasi yang strategis, berdekatan dengan stasiun juga akses pintu tol mendongkrak kenaikan signifikan proyek tersebut.

Pada pre launching, 25 Februari 2017 lalu, dijual mulai Rp 1,3 miliar untuk yang tipe 1 kamar tidur. Hingga Maret 2018 lalu, harganya sudah naik 7% dan akan terus berlanjut. Bahkan diperkirakan potensi investasi dasi pasar sewa juga cukup menggiurkan dengan yield berkisar 8%-10%.

Proyek joint venture antara SML bersama dengan dua perusahaan Jepang, yaitu Keikyu Corporation dan PT Itochu tersebut telah memasuki penjualan tower kedua sejak awal Maret 2019 lalu. Harganya kini berkisar mulai Rp 2,5 miliar sudah termasuk pajak.

Menurut Hongky J. Nantung, CEO Commercial Sinar Mas Land, kehadiran proyek ini turut menggairahkan pembangunan properti di kawasan Jakarta Selatan. “Kami menawarkan 25 fasilitas premium yang saling terintegrasi,” ungkapnya.

Bergeser ke sisi MRT Jakarta, sejumlah pengembang besar sudah dan akan membangun proyek prestisiusnya. Ada CORE (Creative Office and Residence) Cipete di titik nol Stasiun MRT Cipete yang dikembangkan oleh PT Jaya Real Property, Tbk (JRP). Proyek dengan investasi Rp 200 miliar berada di lahan 2.600 m2. Apartemen setinggi 17 lantai sebanyak 199 unit dijual mulai sekitar Rp1-3 miliar.

PT Intiland Development Tbk (Intiland) pun bahkan memiliki beberapa proyek yang terintegrasi MRT. Antaralain 57 Promenade yang berada di Kawasan Hotel Indonesia, Intiland Tower di Sudirman, 1 Park Avenue yang berdekatan dengan Blok M, South Quarter di Fatmawati, serta South Grove, Serenia Hills, dan Poins Square yang dekat dengan Stasiun Lebak Bulus Grab.

Untuk proyek mixed-use South Quarter, Intiland telah meluncurkan hunian vertikal South Quarter Residence. Pengembangan tahap II ini akan difokuskan untuk 2 menara hunian setinggi 21 lantai selepas 3 menara perkantoran pada tahap pertama.

Proyek tersebut akan menyasar segmen menengah atas yang akan dirilis sebanyak 366 unit apartemen di masing-masing tower. Apartemen dijual mulai Rp 1,5-4,8 miliar. Kawasan South Quarter seluas 7,2 hektar hanya berjarak sekitar 500 meter dari Stasiun MRT Lebak Bulus Grab.

Bahkan Intiland juga telah menjalin kerjasama strategis dengan PT Menara Prambanan – pengembang Poins Square – untuk mengaplikasikan konsep baru sekaligus mengintegrasikan Poins Square langsung dengan Stasiun Lebak Bulus.

“Lokasinya sangat strategis, di samping stasiun MRT Lebak Bulus, sehingga akan menjadi simpul pertemuan utama bagi warga yang memanfaatkan moda transportasi tersebut,” kata Archied Noto Pradono, Direktur Pengelolaan Modal dan Investasi Intiland.

Direktur Utama PT MRT Jakarta, William Sabandar juga telah menyampaikan rencana besar dalam memodernkan wajah kawasan Lebak Bulus. Nantinya, kawasan tersebut tidak hanya sekadar sebagai Depo MRT, namun bakal terintegrasi dengan berbagai fasilitas sekitar.

Dalam rencana tersebut, nantinya akan dibangun transit plaza Lebak Bulus yang berfungsi sebagai drop off dan pick up penumpang kendaraan pribadi atau daring. Kemudian menghubungkan Poins Square dengan Stasiun Lebak Bulus Grab melalui jembatan pejalan kaki (pedestrian bridge). “Segera akan mulai dicanangkan pengembangan kawasan Lebak Bulus menjadi TOD atau kawasan berorientasi transit. Lokasinya tepat di depan Poins Square. Nanti akan dibangun pedestrian bridge atau sky bridge sepanjang sekitar 200 meter yang menghubungkan Poin Square dan Stasiun Lebak Bulus Grab yang dilengkapi dengan akses lift,” terang William.

Editor : Maria L. Martens
KOMENTAR